Se ti sei trovato con la casa all’asta, perché il tribunale ha avviato una esecuzione giudiziaria nei tuoi confronti, avrai senz’altro notato che tutte le istituzioni e gli enti ti hanno praticamente abbandonato a te stesso, e spesso gli avvocati che hai incaricato non sono nemmeno tanto specializzati o all’altezza di darti sufficienti risposte.
Diciamolo per bene: chi si trova nel ruolo dell’esecutato non se la passa proprio benissimo, soprattutto perché ha vissuto una serie di eventi scatenanti che hanno portato ad accumulare un debito importante, e mentre si aspettava dalla parte opposta una mano tesa per aiutarlo, ha invece trovato un muro ancora più duro del previsto. Senza se e senza ma.
Purtroppo la giurisprudenza italiana non prevede alcun supporto psicologico o sociale per chi si imbatte in una procedura giudiziaria di messa all’incanto del proprio immobile. E poco importa se all’interno ci sono figli minori o persone affette da patologie importanti di salute, o di disabilità.
Per la banca e il tribunale sei diventato solo un mero numero scritto su di un fascicolo che prenderà il nome di RGE. A tale numero ne vengono associati altri due: quanti soldi devi, e da quanto tempo si è avviato il recupero crediti nei tuoi confronti. STOP.
Per questo motivo abbiamo avviato una consulenza specializzata in questo settore, proprio per aiutare chi come te non sa più dove sbattere la testa, ed ha necessità di un aiuto concreto. Con i fatti, non con le chiacchiere o con le parcelle da pagare ad un avvocato, che sparisce e non conclude nulla.
Se anche tu hai casa all’asta e hai bisogno di aiuto, per capire cosa stia succedendo o per trovare una soluzione concreta, contattaci subito.
Ma andiamo con ordine.
Quali sono le fasi per mandare la propria casa all’asta?
Prima fase: il mancato pagamento di un debito o del mutuo bancario
La prima fase che avvia l’iter della procedura di recupero crediti da parte di una banca che ha erogato un mutuo, è quella del mancato pagamento delle mensilità.
Prima è la banca stessa a telefonare al proprietario di casa, per sollecitarlo bonariamente. Se il debito continua a non essere pagato, arrivano altre telefonate da un responsabile dell’istituto finanziario o direttamente dal direttore.
Dopo sei mesi di mancati pagamenti, arriva la fase della “messa in mora” tramite l’ufficio legale della banca.
Seconda fase: la raccomandata di messa in mora della banca
In questa fase il debito si definisce tecnicamente “mutuo incagliato”. Ovvero è in una procedura di stallo, complicata, che necessita attenzione da parte dei legali della banca. Per loro la parola d’ordine è: “prima agiamo, prima recuperiamo i soldi”. Non bisogna perdere tempo in chiacchiere o altre opportunità.
Il debitore, ovvero colui che ha contratto il mutuo con la banca, viene intimato tramite raccomandata o pec a rimborsare tutto il mutuo residuo entro 15 o 30 giorni, pena l’azione legale con ulteriore aggravio di spese.
Qui nasce la prima domanda: «ma se non riesco a pagare una rata mensile, come posso pagare tutto insieme per alcune decine, o magari centinaia, di migliaia di euro? E tra l’altro come lo faccio in pochi giorni?». E sì, è assurdo.
Ecco che il filo della fiducia si rompe. Davanti ad un momento critico ci si aspetta che qualcuno comprenda le difficoltà e dia una serie di scelte, di opzioni, opportunità, o tutto ciò che possa essere utile per RISOLVERE il problema. Non aggravarlo ancora di più.
Terza fase: si avvia la procedura di recupero crediti con l’atto di precetto
L‘atto di precetto della banca è l’avvio ufficiale della procedura di recupero crediti e viene redatto da un avvocato della banca, spesso domiciliato a Roma, dove si intima il pagamento entro 10 giorni dalla ricezione.
Vengono citate le rate scadute, quindi non pagate secondo i termini, il capitale residuo da pagare, e gli interessi di mora maturati. Spesso questa cifra può essere addirittura anche più grande del mutuo iniziale in quanto sono presenti tutti gli interessi della cessione finanziaria più i diritti di mora.
Se, come è normale che avvenga, il debitore non paga entro i termini, l’atto di precetto viene inviato in tribunale per avviare il pignoramento della casa tramite una esecuzione giudiziaria immobiliare.
Quarta fase: si apre il fascicolo in tribunale per il pignoramento e l’espropriazione immobiliare
L’avvocato della banca, o avvocato nominato esternamente, poco cambia, invia una richiesta di apertura fascicolo per l’avvio di una espropriazione immobiliare mediante vendita dell’immobile precedentemente ipotecato.
Viene nominato un giudice dell’esecuzione dal tribunale che seguirà tutte le varie fasi della vendita dell’immobile in asta. In genere occorre un anno e mezzo per questa fase che vede la nomina di un perito, chiamato CTU, che dovrà espletare una valutazione tecnica ed economica della tua casa al fine di decidere quale possa essere il probabile prezzo di vendita in asta.
Quinta fase: la nomina del perito tecnico CTU per valutare la casa
Il giudice non può avere la certezza del valore di mercato dell’immobile, non può sapere se ciò che dice la banca sia vero e perfetto, così come deve accertare se l’immobile ha dei “vizi”, ovvero delle difformità di progetto o catastali, o altre problematiche che ne possano ridurre il valore.
Per questa fase viene nominato dall’elenco dei CTU convenzionati con il tribunale un tecnico esperto che sotto giuramento dovrà effettuare un sopralluogo nel tuo immobile, prendere le misure, effettuare foto (le stesse che poi saranno pubblicate sui portali delle vendite immobiliari giudiziarie), e verificare tramite comune e catasto tutte le carte relative all’agibilità e ai progetti depositati.
Normalmente il ctu per la valutazione di una casa che andrà all’asta è un geometra, un architetto o un ingegnere civile. Deve essere iscritto all’Ordine di appartenenza.
Detto in altre parole: se ci fossero difformità o muri spostati, ad esempio, stanze non previste o spostate rispetto a ciò che ha dichiarato il costruttore o il progettista, l’immobile è DIFFORME, e quindi va segnalato in quanto necessita di una pratica di SANATORIA, o di ulteriori spese per sistemarlo. E il suo valore sarà più basso del previsto.
Sesta fase: viene nominato un custode giudiziario e un delegato alla vendita
Contemporaneamente alla nomina del CTU, o subito dopo, poco cambia, il giudice per l’esecuzione, nominato anche GE, nomina un custode giudiziario e un delegato alla vendita.
Il custode giudiziario della casa all’asta spesso coincide con il proprietario di casa, altre volte con lo stesso delegato alla vendita.
Il custode giudiziario ha una grande responsabilità: deve fare in modo che l’immobile sia tenuto perfettamente e venga riparato in caso di danneggiamenti accidentali, ordinari o straordinari. Deve inoltre effettuare la dovuta manutenzione per evitare che l’immobile si rovini o perda valore, e dovrà avvisare il giudice in questi casi. In sostanza il proprietario dell’immobile, da questa fase in poi, può essere autorizzato a viverci se e solo se rispetta tutte le raccomandazioni del giudice e mantiene in modo perfetto la casa.
Il delegato alla vendita è invece colui che si occuperà della vendita dell’immobile all’asta, e di portare i probabili acquirenti per visitare la tua casa al fine di venderla il prima possibile. Solitamente è un avvocato, un notaio, o un commercialista. Anche lui deve essere iscritto al suo Ordine di appartenenza.
Settima fase: la messa in vendita della casa pignorata all’asta
Con l’ordinanza del giudice dell’esecuzione, si chiede al delegato alla vendita di eseguire quello che si chiama l‘avviso di vendita, ovvero un documento legale che attesti la messa in vendita della casa, con la data dell’asta, o dell’incanto, i riferimenti tecnici dell’immobile, il prezzo, e le modalità di partecipazione all’asta telematica.
Questa fase deve essere fatta non meno di 45 giorni prima della vendita. Tali sono i tempi minimi necessari per la giusta pubblicità dell’immobile nei canali scelti dal giudice del tribunale.
Ottava fase: le visite dei compratori al tuo immobile
Questa è una delle fasi più brutte: ricevere le visite di estranei dentro ogni tua singola stanza, sentirsi domande su come è stato utilizzato l’immobile, perché ha questa macchia anziché questo segno di muffa e così via, o peggio ancora, su dove vorrebbero mettere i loro mobili.
In questa delicata fase il proprietario dell’immobile, se è rimasto ancora all’interno per viverci, deve dare la massima collaborazione alle operazioni di visita.
In caso contrario il giudice farà revoca della possibilità di abitazione e l’immobile dovrà essere lasciato libero in modo da non ostacolare la vendita. Cioè ti dovrai trovare da subito un nuovo posto dove andare a vivere.
Nona fase: l’asta telematica e le offerte
L’asta telematica è la fase della gara tra le offerte di acquisto. Per partecipare è necessaria una procedura abbastanza complessa che in pochi riescono a fare, in quanto la presenza di vizi o errori ne cancella la validità rischiando di perdere il versamento della cauzione e la partecipazione.
Per questo è consigliato farsi seguire da esperti.
Decima fase: la vendita
Se è presente una sola offerta, si procede con assegnazione diretta. Se invece fossero presenti più offerenti, parte la gara. Attualmente, secondo la procedura di questo periodo, le gare possono durare fino a tre giorni e la tua casa può essere acquistata anche da una persona molto lontana, perfino all’estero, e senza che sia venuta fisicamente in casa tua per fare una visita.
Finita la gara, si procede all’assegnazione dell’immobile al miglior offerente.
Undicesima fase: il saldo prezzo
Dall’aggiudicazione come miglior (o unico) offerente, si procede con l’assegnazione dell’immobile. Da questo momento entro 120 giorni è necessario effettuare il saldo prezzo, ovvero versare a mezzo bonifico o assegno circolare la differenza di prezzo tra la cauzione e il prezzo di aggiudicazione, oltre la quota delle spese per le imposte di registro e del tribunale.
Alcuni tribunali, o alcune procedure, a seconda del giudice di riferimento, prevedono anche pagamenti entro soli 60 giorni.
Molto spesso il saldo prezzo viene fatto immediatamente, in quanto l’acquirente vuole avere la sua nuova casa subito e quindi rende più complicata la vita all’ex proprietario, che così rischia di finire in mezzo alla strada subito, con lo sfratto a stretto giro.
Dodicesima fase: il decreto di trasferimento
Il decreto di trasferimento viene redatto dal delegato alla vendita che lo inoltra al giudice dell’esecuzione giudiziaria per la verifica e la sottoscrizione. Il giudice, a seconda dei tribunali, lo firma in 7-60 giorni (a Pescara e Chieti mediamente tra i 10 e i 20 giorni) e da quel momento si perfeziona il passaggio di proprietà, come se fosse stato fatto un rogito da un normale notaio, ma senza la presenza del proprietario, che non ha più potere di firma sull’immobile pignorato all’asta.
Tredicesima fase: il trasloco o lo sfratto esecutivo rapido
Successivamente al decreto di trasferimento firmato, il nuovo proprietario ha due opzioni: chiedere lo sfratto mediante revoca del diritto al godimento del bene all’esecutato, ovvero al vecchio proprietario originale per intenderci, oppure attendere che lo stesso vada via spontaneamente.
In realtà, nel concreto, nel 95% dei casi si richiede tramite il giudice di liberare cose e persone dalla casa acquistata in asta, in modo da poterne passare il godimento al nuovo intestatario il prima possibile.
Per questa procedura sono necessari dai 7 ai 30 giorni dalla richiesta al giudice, per cui tempi estremamente veloci rispetto al classico fratto residenziale (che di norma richiede anche 9-12 mesi).
In caso l’esecutato colpito dal pignoramento sia poco collaborativo, viene chiamata la forza pubblica per mandarlo via, come ad esempio carabinieri e vigili del fuoco.
Una situazione che diventa molto pesante e umiliante soprattutto davanti gli altri vicini o condomini che abitano nei pressi, oppure se sono presenti figli minori.
Quattordicesima fase: il debito residuo e i pignoramenti di stipendio e conti correnti o della pensione
Questa parte qui, secondo noi, è ancora più pericolosa e pesante delle precedenti, in quanto quasi tutti i colpiti da pignoramento della propria casa all’asta, non lo sanno.
Una volta venduta la casa, solo una parte del ricavato andrà a risanare il debito, in quanto sono presenti notevoli costi da parte di tutti gli attori del tribunale (tecnico CTU, delegato alla vendita, custode giudiziario, pubblicità immobiliare, rimborsi spese, certificati, visure, avvocati, …).
Questo importo residuo andrà scalato dal debito iniziale e possono accadere ora due cose:
-il debito iniziale era più piccolo della somma ora ricavata, quindi il proprietario riceverà dopo un anno e mezzo un assegno della differenza dal tribunale (non accade quasi mai, solo nell’1% dei casi);
–il debito iniziale era più GRANDE, quindi rimarrà ancora una cifra elevata da pagare (avviene per il rimanente 99% dei casi). La banca perseguiterà a vita l’esecutato cercando i conti correnti su cui fare ulteriori pignoramenti di soldi, oppure pignorando parte dello stipendio o della pensione. Oltre questo si rimane iscritti nelle centrali rischio credito chiamate CRIF che renderanno impossibile avere un bancomat, una carta di credito, un conto corrente o chiedere un qualsiasi prestito per comprare qualsiasi cosa.
Se stai vivendo questo dramma, contattaci ora. Possiamo aiutarti e consigliarti velocemente per sistemare al meglio la tua posizione.